6,70年代的星光行
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相信沒有香港人不知道星光行, 它座落於尖沙咀碼
頭和巴士總站旁邊的黃金地帶; 不論你是搭天星小
輪過海往香港, 或只是步行至尖沙咀巴士總站乘車,
都要途經星光行. 大廈內的名店有以售賣高級國產
工藝品為主的中藝公司, 以及北京樓, 翠園酒家,
和金舵島燕窩酒家等老牌名食府. 臨街處則有高級
音響器材公司；而地庫商場除著名旅遊公司外, 最
引人注目的麥當奴快餐店, 這家麥當奴是全港利潤
最高的兩間麥當奴快餐店之一（另一間是是沙田新城
市廣場）. 由於星光行的地位甚為優越, 所以大廈
兩邊牆壁（廣東道一面及向西面海的一面）都掛有巨
型廣告, 而天臺的Prudential光管招牌, 港島對岸
也可清澈看到. 星光行的外牆/天臺巨型廣告已成為
中九龍海岸線風景的重要部份, 可以想像, 要在此
地掛廣告, 其代價肯定是天文數字.
星光行的出現從根本上改變了尖沙咀南端, 尤其是
天星碼頭附近的面貌. 5,60年代, 尖沙咀雖已是遊
客區, 但環顧四周還未有任何高樓大廈. 原址是藍
煙鹵輪船公司貨倉及碼頭的新世界中心仍未興建,
彌敦道一帶大都只是三四層高的樓房, 至於疏士巴
利道, 除著名的半島酒店外, 喜來登酒店處還是空
地；附近較顯眼的建築物就只有天文臺的訊號山以及
廣東道旁小山崗上水警總部; 而今日星光行現址,
原本是巴士站旁的調度室和和專門售賣雪糕、菲林及
紀念品的小店舖; 主要的顧客是遊客, 過海市民,
乘火車往新界, 或返鄉探親的旅客. 在那個還未有
地鐵和海底隧道的年代, 過海的唯一途徑是乘坐天
星小輪. 小輪晚上停航後, 急著與要過海的便要在
尖沙咀火車總站旁邊的碼頭乘坐 "哇喇哇拿" 渡海
至分域碼頭（灣仔分域街海旁, 即今日演藝學院
處）. 午夜後的尖沙咀火車站旁有如趁墟, 大
量"夜鬼”會聚在那兒等候乘坐 "哇喇哇拿"過海,
而哇喇哇拿則互相競價搶客, 那種熱鬧沸騰的情况
今天是無法得想像的.
星光行可說是香港商廈的始祖, 但腦友們是否知道,
這座名廈的原始發展商, 不但沒有因此而賺大錢,
相反的卻為此惹上萬分煩惱, 最後不得不以賤價沽
出? 當年整幢大廈的售價是3000萬港元, 約莫只等
於今日其中一層樓的十分一面積的價錢. 當然那是
60年代, 貨幣的購買力與今日不可同日而語, 但無
論如何, 這個售價真可謂上好沉香當爛柴. 為何竟
至如此? 且讓我仔細道來.
1960年代初, 當時在香港地產建築界已極具江湖地
位的霍英東 ( 他首創將大廈的業權分層/單位出售,
從而在發展地產業務中賺取到極其豐厚的利潤) 購
得星光行現址, 並投入鉅資將一塊原以平房為主的
地皮, 建成今日的星光行. 霍英東目光如炬, 早已
看出此黃金地段潛力甚佳, 因此不吝金錢, 將一幅
不太起眼的碼頭 ”駁腳地” 收歸名下, 再下重注
建成當時鶴立於南九龍之端的星光行, 其商業眼光
之準, 可謂當代的姣姣者. 惟此項投資最後竟以損
手告終, 究其原因其實並非商業投資失誤, 而是受
到政府連番打壓. 從另一個角度來看, 星光行一
役, , 很生動地引證了中國 “民不與富敵, 富不與
官爭”的民間智慧.
星光行（當時的名稱是九龍商業大廈）是霍英東集團
和另外三個集團合資組成的地產開發公司, 公司的
股東除霍英東外, 還包括何鴻燊、何添、關啓明、
鍾明輝等人. 星光行大厦則於1962年開始興建, 整
個項目的總投資額為3000萬港元, 這在當時來說是
一個十分龎大的地産項目, 其中霍英東個人出資750
萬, 即總投資的1/4, 其餘三個財團各佔1/4; 當中
九龍置地公司向滙豐銀行貸款1000萬元, 這筆貸款
以霍英東的名義擔保, 亦即說霍英東實際總共投進
了1750萬元, 佔總投資的60%.
星光行建成之日, 正值香港政經最動盪不安的時期
（1966年天星小輪加價暴動, 1967年則發生左派暴
動事件）, 霍英東亦因情况過於混亂而旅居海外半
年, 從而避過了 ”67年左派暴動” 的衝擊. 霍英
東回港後市面已大致回復正常, 商業活動也逐漸恢
復, 他亦積極展開星光行的招租工作. 按照霍英東
的計劃, 星光行主要用於收租. 星光行位於天星碼
頭旁, 位置極佳, 招租完全不成問題, 其中一個大
租戶即為中藝公司. 然而 ”中藝” 以經營中國工
藝品為主, 有中資背景, 當時六七暴動剛剛結束,
中英關係正處於歷史低潮, 港府對中資企業頗為敵
視, 港英政府視霍英東把星光行租予”中藝”的行
動是明目張膽地親中, 說得俗一點是 ”唔俾面”
的表現, 於是對星光行採取連串的封殺措施. 霍
英東最初沒有想到, 把星光行出租給”中藝” 竟然
會惹禍上身, 招致港英當局施壓, 封殺他的生存空
間.
首先出招的倒不是港府當局, 而是美國駐港領事,
它將星光行列入“黑名單”, 宣佈所有星光行的租
客都不能買賣美國貨, 首當其衝受影響最大的是大
厦內的保齡球場和頂好百貨公司. 以美國當時國勢
之強, 不少本來有意租星光行的公司都即時打退堂
鼓. 面對困局, 霍英東被迫以每英尺月租9毫訂租,
他的算盤是, 若以這個價錢把整幢星光行出租, 只
要熬得過7年, 便可賺回所有投資. 超低租金的吸
引力本來已使不少租客回頭, 但這次輪到港英政府
出招, 以電話公司的名義“忠告”有意租用星光行
的商戶, 若果承租下來, 接通電話可能遙遙無期.
此招果然奏效, 沒有電話如何做生意? 此後數月租
户紛紛撤離, 星光行變成死城. 霍英東和幾個股東
商量後, 決定壯士斷臂, 出售星光行; 但當時67暴
動剛過, 香港地產市道正處於低潮, 樓宇有價無市,
要將整幢星光行賣盤談何容易. 不旋踵英資置地公
司找上門來, 提出以3750萬港元收購星光行. 置地
是當時香港最大的外資地產公司, 其母公司怡和則
是香港最大的英資公司之一. 置地提出的收購方案
是先付清霍英東投資的750萬元和滙豐的1000萬港元
貸款；其餘2000萬元以承諾票據形式結算. 此條件
極為使人難堪, 但在苦無良策解決問題下, 霍英東
再三權衡利害關係後, 被迫簽署城下之盟, 以極低
價和令人屈辱的條件出售星光行. 說也奇怪, 置地
購入星光行後, 電話問題很快便獲得解决, 這個
"巧合" 對置地來說當然來得甚為合時. 如今事後
看來, 雖說5,60年代電話公司的效率與今日差距甚
遠, 設備和技術亦相對落後, 容或未能即時配合和
滿足新落成商厦的龎大及複雜的需要（這中間可能還
有因政經局勢動蘯而受影響的因素）, 但業權一旦
易手, 電話安裝便即水到渠成, 箇中是否純資源和
技術問題, 很難不惹人遐想.
有評論認為, 將星光行出租給中藝 “罪不至死”,
不應該引來如此嚴苛的封殺, 真正導至港英政府施
以 ”電話” 殺手鐧的原因應該是港英政府高層對
霍英東很有"意見". 1960年代因為韓戰的關係, 英
國執行聯合國對中國禁運; 中國在物資上甚為緊絀,
而霍英東則出盡"辦法", 將物資偷運入中國 (在港
英政府的眼中即為”走私”), 以舒緩國內困境.
霍英東此舉對國家而言是 "有功"，使他大受國家器
重 ( 他是最早嬴得「愛國商人」稱號的香港人, 而
官方新華社將他形容為「中國共產黨的親密朋
友」), 最後亦官至全國政協副主席, 但同時亦因此
而被港英政府列入"黑名單", 前因後果, 致使星光
行遲遲未獲電話供應, 導至他最後不得不忍痛割捨.
當然這一切是否真的跟霍英東的親中立場有關, 那
只能訴諸於 ”查無憑據” 的猜測了.
只因與中方 ”關係” 良好, 霍英東便橫遭英美政
府封殺, 使原本市道和潛力極佳的星光行門可羅雀.
萬般無奈下, 霍英東惟有將星光行拱手相讓英資公
司置地, 從此他亦逐漸淡出地産行業. 霍英東雖然
在星光行事件中受到重挫, 之後他還是把大量資金
押在地產上. 1968年他斥資發展康寧道24號第一期
項目；1969年發展維多利亞大廈、康寧道48至52號
第二期項目、銅鑼灣道82號項目；1970年斥資140萬
買下薄扶林沙宣道33號豪宅, 同時發展缽侖街124至
128號項目. 此後亦陸陸續續地將資金投放於軒尼
詩道、天后廟道一帶的物業, 但由於港英政府不斷
“封殺” 霍英東的發展空間, 1967年之後的霍英東
已經改變投資策略, 實際上逐漸淡出香港的地產市
場. 我在想, 霍英東當年若不是因為政治原因被打
壓, 今天香港地產大户的版圖是否會改寫?
在這個題目上還有兩點可以補充: 一是在星光行身
上賺錢最多的該是置地公司; 置地公司實際上以三
千餘萬元買入整幢星光行, 並在80年代地產旺市時
以10億元作價賣給了以長江實業為首的財團, 其中
包括會德豐（當時仍未被九倉的包玉剛所收購）屬下
的聯邦地產, 此一組合後來又將星光行分拆賣出去,
雖然仍是賺了錢, 但其時地產還未裂口性的上升,
故此利潤還不算太豐厚. 在置地公司之後, 真正獲
利最深的, 要算是在近數年才買入, 而守候了多年
的麗新集團. 麗新集團擁有約廿萬方尺星光行寫字
樓面積, 並以分拆方式出售. 業界預料如全部售
出, 麗新集團將可套現超逾廿億元, 使這個以制衣
業務起家的集團獲致豐厚利潤 (星光行的全幢價值
約為五, 六十億元, 那是霍英東當初出售的一百六
十餘倍, 地產真是”英雄塚”的行業).
麗新是賺了錢, 何鴻燊據說也賺了一筆; 他購入地
庫部份年前已將物業注入"信德集團", 據說是要"壯
大"集團經常性收益的物業組合, 有時真很難算清楚
大集團與大富豪的一買一賣之間的賺蝕, 或是誰賺
了誰.
另外, 江湖傳聞謂霍英東與何鴻燊兩大 ”孖沙”
關係在1960年代後大不如前, 而霍英東生前甚少踏
足澳門, 巡視他有份投資的 ”澳門娛樂公司”, 其
中原因之一是何鴻燊當年力促霍英東將星光行賣予置
地所至. 事實上霍英東死前最後一次( 2002年) 造
訪澳門, 主持將他在澳娛的27.7%股權（共22,654
股）全數捐贈澳門霍英東基金會的儀式時, 亦當著
何鴻燊的面提到 “1967年星光行遭英美政府封殺時
被斷電話線, 結果何鴻燊把星光行以3,000萬元「賤
價出售」” 的舊事. 事後何鴻燊以 「幾十年朋
友, 他開玩笑, 講講故事而已」解窘.
